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Reclamación de cuotas impagadas. ¿Puede embargarse la vivienda del propietario moroso?

El artículo 15.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal exige, para la misma celebración de cualquier clase de Junta de Propietarios que la realidad de impagos, sus importes y propietarios morosos consten en Acta. Así, exige como requisito de validez para la adopción de acuerdos que “El acta de la Junta reflejará aquellos propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar la mayoría exigida en esta Ley”. No es algo que resulte electivo o dispositivo para los vecinos ya con carácter general para cualquier convocatoria – donde también debe indicarse el estado de las cuentas y de la morosidad -, sino que resulta en todo caso obligatorio.

El art. 21.1 LPH instaura para la exigencia judicial del cumplimiento de las obligaciones de contribuir al pago de las cuotas de gastos comunes y fondo de reserva, el proceso monitorio de la propiedad horizontal.

En una comunidad de propietarios se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que se acredite mediante certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios. Esta liquidación certificada debe expedirse por quien actúe como Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La certificación del Secretario de la Comunidad no prueba la existencia de deuda, sino que son los documentos a que hace mención el art. 812 LEC que acreditan la deuda dineraria en virtud de la cual pueda accederse a este proceso especial, pero no que sean bastantes por sí solos para adverar la certeza del crédito en caso de oposición y posterior juicio declarativo, sin que puedan obviarse las reglas de la carga de la prueba que señala el art. 217 LEC (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de 2003, rec. 1105/2002).

Puede acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor como medida cautelar típica del art. 727.1.ª LEC, y específicamente se contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, excepcionándose uno de los presupuestos institucionales de la tutela cautelar, imponiéndose que la caución sustitutoria del deudor sea aval bancario por el importe del embargo (art. 21.5 LPH).

El Administrador de fincas ante esta situación:

El Administrador de fincas, no puede actuar como representante de la comunidad de propietarios ya que éste es el Presidente, y la práctica forense exige de la firma del mismo en toda clase de reclamaciones y de su presencia en pleitos que litiga la comunidad de propietarios: el presidente es quien representa a la Comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13). Es posible delegar otras funciones del Presidente para el Administrador, pero no las de representación de la comunidad de propietarios.
Asimismo, no resulta recomendable que el Administrador asuma la redacción de una demanda de juicio monitorio. Con independencia de que se trata de procesos en apariencia muy sencillos, lo cierto es que el técnico preparado para desarrollar esa actividad es el Letrado, y si bien es posible que el Administrador presente la demanda, lo cierto es que no es infrecuente que propietarios morosos acudan a un Abogado para oponerse. Si ello sucede, nos veremos ante un escenario posible cual es la apertura de un proceso al que iremos con una demanda pensada como una simple reclamación. Esto es, el Abogado va a reclamar pensando en la eventualidad de un posterior proceso generado por la oposición de la otra parte. Para ello va a valorar los riesgos de cada posibilidad procesal. El Administrador, salvo que esté formado en Derecho y acostumbre a seguir este tipo de pleitos, es más probable que se limite al horizonte de la reclamación, por lo que es más aconsejable acudir al primero que al segundo.

 

Fuente: noticias.juridicas.com