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¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos en la comunidad?

Sobre este punto deben distinguirse supuestos en que se requiere unanimidad, quorum especial o mayoría simple, con la casuística y problemática típicas de esta materia, en una comunidad de propietarios.

¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos en la comunidad?

Con respecto a la unanimidad en una comunidad de propietarios, y teniendo en cuenta que en general se requiere para la validez de acuerdos que impliquen aprobación o modificación de título constitutivo o estatutos, se apuntan:

– Supuestos en que la modificación del título constitutivo deba producirse por vía judicial aunque no haya unanimidad de los propietarios de la comunidad, si la oposición se considera como un abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo (como en la STS de 19 de diciembre de 2008, rec. 389/2004).

– Qué se considera acuerdo unánime, planteándose la cuestión no pacífica respecto a si ha de ser tenido en cuenta o no el voto de los propietarios morosos (véase en SAP Madrid de 26 de abril de 2010, rec. 98/2009)

– O tipos de unanimidad según su eficacia: aquellos para los que basta la negativa de un propietario o aquellos propietarios de la comunidad cuya invalidación requiere impugnación judicial en vía judicial (art. 18 LPH).

En cuanto al quorum especial:

– Una regla primera es de mayoría de 3/5 de propietarios de la comunidad y de coeficiente de propiedad (art. 17.3 LPH) para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad.

Uno de los temas más discutidos es si la construcción de un garaje y de la piscina en una comunidad, siempre que las características del inmueble lo permitan, está incluída dentro de las posibilidades de acuerdo por mayoría de 3/5 de los propietarios.

Respecto a la construcción de una piscina se manifiestan a favor las SSSP Madrid de 30 de octubre de 2008 y Córdoba de 27 de octubre de 2010; en contra, SSAP Castellón de 12 de diciembre de 2002 y Zaragoza de 18 de marzo de 2011, así como la STS de 9 de octubre de 2008.

– Segunda regla: mayoría de una tercera parte de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.1 LPH). Se aplica por ejemplo a Las infraestructuras de recepción de telecomunicaciones

– La tercera es para supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor (art. 17.2 LPH): se precisa el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y todos estarán obligados a pagar , sea cual sea la obra realizada (SAP Valencia de 11 de mayo de 2002), si bien debe recordarse que el art. 10.1 b) LPH obliga a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; en caso contrario, únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo con la mayoría correspondiente y la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe repercutido exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 párrafo 2.º LPH).

Por último, los asuntos sujetos a acuerdo de mayoría simple son todos los que no precisan unanimidad o mayoría cualificada, como la aprobación de cuentas y presupuestos, obras ordinarias o extraordinarias, normas de régimen interior, funcionamiento de servicios, acciones judiciales en defensa del común, etc.

El “quorum” de aprobación de acuerdos en primera convocatoria de la Junta es de la mitad de propietarios, que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación del inmueble, aunque se deduce que esta concurrencia es la precisa para la válida constitución de la Junta, siendo que, después, el acuerdo se aprobará por mayoría simple. En segunda convocatoria vale el acuerdo aprobado por la mayoría de asistentes, siempre que representen la mayoría de cuotas de propiedad presentes. Consultor Jurídico plantea cuestiones como qué ocurre cuando son varios los copropietarios de una sola vivienda o local, o cuando una sola persona física o jurídica es propietaria de más de una vivienda o local en la misma casa, o qué efectos tiene la abstención, sí como cuándo ha de recurrirse al juicio de equidad del art. 17.7, párrafo 2.º LPH.

Igualmente interesante es el tema del cómputo de ausentes que Consultor Jurídico aborda de manera clara y precisa, con formularios específicos para comunicación de acuerdos a los propietarios ausentes.

Fuente:noticias.juridicas.com